Contractul de participare la capital (ДДУ) 214-ФЗ: pe ce să acordați atenție? Legea federală "Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente"

Cumpărarea unui apartament nou este un lucru serios șipas responsabil. Înainte de a cumpăra o casă într-o casă nou construită, trebuie să cântăriți totul și să o gândiți bine. Vânzarea spațiilor presupune încheierea DDU (214-FZ). Ce ar trebui să caut când semnez acest document? Acest lucru va fi discutat în articolul nostru.

Primele linii ale contractului

Înainte de a vă angaja cu obligații cucompania de construcții din beton, merită studiat cu atenție DDU (214-FZ). De ce să căutați de la început? În primul rând, este necesar să se stabilească cine este înregistrat în document ca dezvoltator. Numele complet al companiei de construcții trebuie să fie indicat în text. Nu va rănit și informații mai detaliate - data și locul de înregistrare a dezvoltatorului, dovada certificatului de intrare a întreprinderii în Registrul Unic de Stat, și așa mai departe.

Contractul trebuie încheiat în numele dezvoltatorului,specificate în declarația de proiect, autorizația de construcție și contractul de închiriere sau cumpărarea și vânzarea de terenuri pentru construirea facilității. În același timp, în numele companiei poate acționa în calitate de director general. Este semnătura lui trebuie să fie în document. În cazul în care contractul este semnat de un alt manager, pot apărea dificultăți neprevăzute în timpul litigiului. Un alt angajat are posibilitatea de a reprezenta interesele companiei numai prin procură și trebuie să fie atașat la DDU.

Ce va continua conversația?

Obiectul contractului trebuie indicat completclar, fără posibilitatea unor discrepanțe. O cotă în construirea unui apartament implică obținerea unei proprietăți specifice într-un timp predeterminat. Este necesar să remediați acest lucru în document. Orice alte aspecte - participarea la activități de investiții, finanțarea în comun a construcțiilor, cesiunea dreptului de a pretinde sediul după obiect este pusă în funcțiune, - nu au nimic de-a face cu obiectul DDU. Legea 214-FZ indică direct acest lucru. Și nu contează, este scris în titlul documentului "contract de participare la construcții comune" sau nu.

O descriere detaliată este cheia succesului

Legea 214-FZ privind participarea la construcții comuneprescrie că DDU trebuie să conțină toate caracteristicile posibile ale obiectului. Trebuie să conțină adresa clădirii casei, numărul cadastral al terenului, numărul de apartament propus, podeaua pe care se află. În plus, elementul privind garanțiile financiare furnizate de dezvoltator clienților săi este obligatoriu.

De asemenea, documentul trebuie redactat.perioadă de garanție pentru proprietățile imobiliare și serviciile sale de inginerie. De regulă, garanția pentru spațiile rezidențiale durează 5 ani, pentru echipamentele sale - 3 ani. Dezvoltatorul nu poate scurta în mod legal perioada de responsabilitate pentru obiectul transferat.

Chestiunea costului unui apartament

Acordul de capital trebuie să conținăo descriere tehnică exactă a locuințelor viitoare. Ar trebui să indice mărimea apartamentului, dimensiunea balconului, loggia sau terasa, luând în considerare factorul de reducere. Companiile de construcții încearcă în mod tradițional să includă o clauză în DDU că dacă, potrivit rezultatelor măsurătorilor ITO, spațiul de locuit va fi mai mic decât cel specificat în contract, atunci investitorul imobiliar trebuie să plătească spațiul suplimentar sau dezvoltatorul va returna o parte din bani pentru metri pătrați neterminat. Uneori documentul afirmă că, indiferent de rezultatul final, nimeni nu datorează nimic nimănui.

Avocații cu experiență reamintesc că legea 214-FZ nu o faceinterzice includerea în articolul contractului a revizuirii prețului. Cu toate acestea, în conformitate cu legea privind dreptul consumatorului, cumpărătorul are dreptul de a solicita bani de la dezvoltator pentru zona lipsă, în timp ce societatea de construcții nu poate primi nimic pentru extra metri pătrați. În practica judiciară, această problemă este examinată în moduri diferite.

Detaliat "portret" al apartamentului

Prin încheierea unui acord de vânzare-cumpărare, cumpărătorulsă acordați o atenție deosebită detaliilor. De exemplu, dezvoltatorul trebuie să includă în DDU o descriere tehnică detaliată a proprietății. Toate atributele sunt specificate în blocurile de ferestre pentru documente, ușile de intrare și de interior, sapa de podea, decorațiunile de perete și tavan, etc. Dacă locuința are o finisare fină, totul trebuie indicat în contract, chiar și clasa tapetului de pe pereți. În 214-FZ, acest lucru nu este specificat în mod explicit cu privire la participarea la construcțiile comune, dar nu veți prezenta un angajament oral al dezvoltatorului în instanță. Prin urmare, fiți vigilenți și solicitați ca descrierea tehnică completă a apartamentului să fie în DDU.

Uneori, o societate de construcții încearcă să contribuieclauza contractului privind dreptul de a face schimbări în declarația proiectului, aspectul și caracteristicile ingineriei obiectului fără consimțământul investitorului imobiliar. Cu toate acestea, din punct de vedere al legii, acest lucru este inacceptabil: cumpărătorul trebuie să primească informații complete despre produsul achiziționat.

Când să așteptăm îndeplinirea obligațiilor?

Trebuie să fie clar expuse termenele limită pentru toția declarat obligații în DDU (214-FZ). Ce să căutați atunci când studiați această secțiune a contractului? În primul rând, ar trebui să indice durata documentului în sine. Mai mult, din formularea trebuie să reiasă că este valabilă până când părțile își îndeplinesc toate obligațiile.

În plus, data trebuie indicată în DDU.transferul apartamentului către client. Compania de construcții nu prevede adesea un termen specific, ci un sfert în care intenționează să transfere cheile locuinței către investitorul imobiliar. Aceasta nu este considerată o încălcare a legii, dar îi dă clientului unele inconveniente. Faptul este că protecția intereselor sale în caz de încălcare a termenilor este clar menționată în 214-FZ. Rezumatul actului legislativ include o clauză foarte importantă - clientul poate rezilia contractul numai la două luni după expirarea datei de transfer a obiectului specificat în acesta. Acest lucru înseamnă că consumatorul va trebui să aștepte până la sfârșitul trimestrului și apoi încă 2 luni pentru a-și înainta cererile dezvoltatorului.

Și compania de construcții caută în mod activposibilitatea de a obține în jur de 214-FZ. Penalizarea pentru nerespectarea termenelor limită poate fi o povară grea pentru umerii dezvoltatorului, așa că el încearcă întotdeauna să acopere. De exemplu, acesta include în contract o condiție conform căreia este responsabilă numai dacă este vina proprie sau extinde nerezonabil lista circumstanțelor de forță insurmontabilă. Atenție! În mod tradițional, forța majoră implică atacuri teroriste, acțiuni militare sau un dezastru de natură naturală. Modificările în legislație, condițiile meteorologice nefavorabile și lipsa de acțiune a contrapartidelor nu se aplică.

Calitatea este un alt rocker subacvatic.

214-ФЗ privind participarea la construcții comuneprevede că, în cazul unor defecte în apartament, compania este obligată să le elimine într-un termen rezonabil sau să plătească compensația corespunzătoare clienților.

Unii dezvoltatori încearcă să furnizezeposibilele neînțelegeri și includ în instituția preșcolară o clauză care precizează că permisiunea de punere în funcțiune este egală cu confirmarea conformității obiectului cu documentația de proiect. Astfel, dezvoltatorul încearcă să reducă la minimum responsabilitatea pentru calitatea slabă a locuințelor. Posibilitatea unei creanțe din partea proprietarului încă nu exclude această clauză, dar poate provoca probleme în timpul procesului.

Cum să vă salvați banii?

Partea de numerar a tranzacției - cel mai important punct DDU(214-FZ). Ce să căutați în această întrebare? În primul rând, valoarea bunului trebuie să fie indicată în mod clar în contract. Este mai bine dacă va fi listat în ruble. Din păcate, prețul pe metru pătrat este deseori determinat în unități arbitrare și fără a fixa un curs specific în document. Acest lucru agravează semnificativ termenii contractului.

În al doilea rând, în DDU (eșantionul poate fi găsit în oricebiroul de avocatură, unul pe care îl prezentăm mai jos) ar trebui să precizeze în ce interval de timp și în detrimentul fondurilor ce vor fi plătite. Acestea ar putea fi propriile dvs. economii sau un împrumut ipotecar, de exemplu. Și ar trebui să analizați cu atenție momentul în care obligațiile clientului conform contractului vor fi considerate îndeplinite. Dezvoltatorii insistă că acest lucru se produce după transferul de fonduri către compania de construcții. Ca urmare, deținătorii de capitaluri proprii suportă mari riscuri. La urma urmei, transferul de bani prin bancă are loc în câteva zile, și tot acest timp cumpărătorul este în limbo. Soluția la această problemă este destul de simplă - clauza care stipulează că obligațiile față de dezvoltatori sunt considerate a fi îndeplinite la momentul depunerii fondurilor în bancă ar trebui incluse în contractul de capital.

Cine suportă costurile asociate?

Este important să clarificăm problemaa părților va plăti pentru înregistrarea proprietății în Oficiul Serviciului Federal de Înregistrare. În plus, ar trebui să decideți în ce moment cumpărătorul trebuie să plătească facturile la utilități.

Adesea, dezvoltatorii încearcă să includă în DDUmomentul în care clientul plătește facturile pentru apă și lumină de la data punerii în funcțiune a unei clădiri rezidențiale. Cu toate acestea, transferul unui apartament în conformitate cu actul poate avea loc numai în câteva luni. Se pare că, înainte de a se stabili într-un apartament nou, proprietarul va trebui să plătească pentru un apartament comunal. Nu este nimic corect în acest sens, prin urmare vă îndemnăm să examinați cu atenție această clauză a acordului.

Cum se termine DDU?

Participarea la participare implică nu numai încheiereacontract, dar, de asemenea, un posibil eșec la dezvoltator. Dacă acest lucru se întâmplă la inițiativa clientului, atunci el trebuie să plătească o pedeapsă. În timpul semnării contractului ar trebui să se acorde atenție dimensiunii sale. De obicei variază între 1-15% din valoarea proprietății. Cadrul strict de pedepsire pentru participanții la construcția comună în acest caz nu este listat în 214-FZ. Rezumatul actului legislativ sugerează că această întrebare este lăsată la discreția părților. Amintiți-vă despre posibilele pierderi financiare în cazul rezilierii contractului și acordați atenție cuantumului pedepsei - aceasta vă va ajuta să economisiți.

În concluzie, aș dori să menționez că investitorul imobiliarnu este necesar să se insiste că toate clauzele contractului sunt descrise în detaliu. În timpul procesului, va fi luată în considerare legea privind protecția drepturilor consumatorilor, care protejează în totalitate interesele persoanelor.